住宅ローンと連帯保証人

結婚して夫婦に子どもが生まれたことを契機として、又は夫婦の生活が落ち着いてきて収入も安定してくると、夫婦で住宅購入を検討することになります。

普通の家庭では即金で住宅を購入することは珍しく、安定した収入があると、住宅ローンを住宅金融支援機構や民間の金融機関で借り入れることになります。

夫の方が一般に収入が高いことから、夫が債務者名義となって、住宅ローンを借り入れることになります。

これにより、夫は、借りた住宅ローンを返済する義務を借り入れた金融機関に対し負います。

もちろん、夫婦として共同して住宅を使用しますので、夫婦の間では、協力して住宅ローンを返済していく義務を負います。

住宅ローンを借り入れる時点で夫の収入が住宅ローンの返済に十分でない場合、妻を連帯債務者または連帯保証人として住宅ローン契約（ペアローンなど）を結ぶこともあります。

妻が住宅ローン契約の連帯債務者または連帯保証人になると、仮に夫が住宅ローンを返済できなくなったときは、妻が住宅ローンを返済することになります。

ペアローン契約では、実際も夫婦がそれぞれの住宅ローンを返済していることもあります。

連帯債務または連帯保証のどちらでも、夫婦が共同して住宅ローンを返済していくことは実態として何も変わりありません。

しかし、住宅ローン契約を結んだ金融機関との関係では、単独債務と連帯債務とではまったく違う契約形態になります。この違いが、離婚の時に重大な違いになるのです。

離婚のとき、夫婦の間では財産分与についての話し合いが行なわれます。

特に婚姻期間が短い夫婦を除けば、婚姻中に何らかの財産又はローンなどが形成されるためです。

預貯金、保険、車、住宅などが主な財産分与の対象になりますが、これらのうち、住宅に関する財産分与が重要な課題となります。

財産分与では、基本的に「プラス財産」についての配分・清算を定めます。そして、ローンなどの「マイナス財産」があれば、それらも財産分与のなかで清算します。

一般的には、「プラス財産ーマイナス財産」の差額分について財産分与として清算します。

全体でプラスのときは財産分与の対象財産がありますが、全体でマイナスになると債務の負担について取り決めます。

このときに住宅ローンがあると、金額も大きいことから整理方法が課題になります。

住宅ローンは、勤労者世帯では普通に利用されており、比較的長期間（20〜35年）の償還期間（住宅ローンが完済されるまでの期間）を設定しています。

また、夫婦とも働いていることも多いことから、住宅ローンの借り入れでは、夫婦の連帯債務としたり、妻が連帯保証人になるケースが少なくありません。

このような夫婦による住宅ローンの借入れは、住宅ローンの借入時はレバレッジが効いて有利に作用しますが、離婚の際には整理が難しいことで困ることになります。

住宅ローンは夫婦のどちらが負担するかを定めますが、住宅ローンの整理に難しさは、この整理が夫婦だけでは完結しないことにあります。

住宅ローンの契約形態を変更するときは、金融機関の承諾を得ることが必要になります。

夫婦共有財産である住宅の財産分与は、離婚条件の中で大きなウェイトを占めます。

財産分与では、住宅の評価額をどう決めるのかということも問題になります。

住宅ローンを完済している住宅であれば、不動産仲介会社の査定で大よその時価評価額を把握できます。

住宅ローンのある住宅であれば、「住宅の時価評価額から住宅ローンの残債額（元金）を差し引いたもの」と考えられます。

このとき、住宅の時価評価額が住宅ローン残債額より高ければ、その差額分が財産分与の対象額となります。（実際に住宅を売却するかどうかは別の問題となります）

しかし、残債額が時価評価額を上回っている（この状態を「オーバーローン」といいます）と財産額が計算上でマイナスになるため、形式上は財産分与の対象になりません。

ただし、この場合でも住宅ローンをだれが返済するかを定めておかなければなりません。

なお、オーバーローン住宅におけるマイナス分は、ほかの財産と通算して清算もできます。

住宅の「売却」もしくは「継続居住」

さて、財産分与の方法として、住宅という不動産そのものを分与の対象とすることもできますが、金銭に換価してから分与する方法もあります。

ローン付住宅の財産分与としては、シンプルな整理方法になります。住宅を現金に換えてしまうと、不動産の名義変更、住宅ローンの返済の問題もすべて解消します。

しかし、住宅の金銭への換価は、オーバーローン住宅であるとハードルが高くなります。

マイナス分を清算できる手持ち資金が必要になるためです。住宅ローンを返済中で多額の預貯金を有していることは現実には少ないと思います。

ただし、住宅売却時におけるマイナス分がそれ程大きくないときは、売却資金の準備によってローン付住宅を売却することも可能となります。

なお、住宅は財産であるだけではなく、家族が生活する拠点であることから、売却に対しての心理的な抵抗感を持つ方も少なくありません。

特に幼い子どもを育てる妻側には、生活の中心になっている住宅に対する思い入れが夫よりも強くあります。できれば離婚した後も、その住宅に住み続けたいと考えます。

ローン付住宅の財産分与では、夫婦以外にも住宅ローンの借り入れ先である金融機関が関わるため、その整理に問題を含むこともあります。

だからといって金融機関が悪いわけではありません。

住宅ローンの借入時の条件を変更したいのは、離婚する債務者側の都合になるからです。

しかし、離婚条件の内容、住宅の評価などによっては住宅ローンの契約変更に応じることもありますので、はじめから諦めることもありません。

では、住宅ローンの条件をどのように変更したいのでしょうか？

夫婦での連帯債務、連帯保証の関係を解消したい

連帯債務、連帯保証の関係が続けば、婚姻を解消した後にも、住宅ローンに関して二人は一蓮托生である関係が継続します。これでは困ります。

そこで、婚姻の解消とあわせて、連帯債務、連帯保証の関係も解消したいと考えます。

しかし、住宅ローンの貸主である金融機関は、夫婦２人の返済を１人へ変更すると、貸し手側に住宅ローンの返済が遅滞するリスクが高まるため、連帯債務、連帯保証の解消を容易には認めてくれません。

金融機関との協議では、住宅ローンの借り入れ時から比較して返済能力が高まっている説明、住宅ローン契約の代わりの連帯保証人、追加担保の提供など、金融機関が納得できる説明や提案が求められます。

債務者の名義変更

財産分与を理由に住宅を妻へ譲渡する場合、住宅ローンの債務者の名義も夫から妻へ変更したいことになります。

しかし、債務者の変更は、新たに住宅ローンを借りることに近いことであり、妻の住宅ローンに対する返済力が十分になければ、金融機関から認められません。

ただし、住宅ローンの返済が進んでいることで残債務が少なくなっていたり、妻に十分な収入があると、妻の収入でも返済が可能であると認められることがあります。

住宅の所有者名義の変更登記

離婚に伴う財産分与により住宅の所有者を変更する場合、登記名義の変更について住宅ローン契約において金融機関から承諾を得ることが必要になっています。

以上のとおり、離婚時に住宅ローン契約を変更するには金融機関との協議が必要になります。金融機関の承諾を得ずに名義変更することには注意が必要です。

なお、住宅ローンを滞りなく返済している限りでは、金融機関から契約違反である云々という話をされることは聞きません。

ただし、「離婚の事情を話せば、銀行も理解してくれるはず」「離婚したのだから仕方のないことだ」と決めつけてしまうことは禁物です。話せばわかる相手ではありません。

住宅ローンの借り換え

離婚に向けて、住宅ローンを借り換えることを検討される夫婦もあります。

住宅ローン借り換えのタイミングは、離婚の前後で考えられます。離婚して一定期間を経過して十分な返済能力を備えてから借り換えを予定される方もあります。

離婚後の生活設計をしっかりと立てたうえで、住宅ローンの返済能力を備えて、少しは余裕を持つことも大切になります。（借入返済シュミレーション（全国銀行協会））

住宅ローンの借り換えには、金融機関側の審査を受けてパスしなければなりません。

金融機関ごとで審査基準も異なりますので、実際に金融機関に申し込みをしてみなければ、住宅ローンの借り換えが認められるか分かりません。

船橋離婚相談室は、離婚はじめ夫婦間の各契約ほか、不倫等の家事関係を専門とする行政書士事務所です。

これまでに多数のご夫婦の離婚協議書（公正証書）の作成に携わってきております。

離婚契約のポイントが、養育費と住宅（ローンを含みます）の取り決めになることが多いと言えます。

養育費の金額は、裁判所で利用されている算定表（裁判所ＨＰ）が公表されており、目安となる指標になっています。

一方、住宅の財産分与と住宅ローンの整理方法は、ご夫婦の状況によっても様々な形となることから、多くのご夫婦が住宅ローンにかかる整理の方法に頭を悩まされています。

船橋離婚相談室では、これまでのご利用者様の協議離婚契約における住宅ローン問題への対応に関するノウハウが集積されています。

あなたの住宅の財産分与、住宅ローンの整理に、ご参考になれば幸いであると考えます。